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REITS业务可谓资本市场最受瞩目的业务之一，而近期有机构“零费率”报价惊现市场，折射出这一万亿级赛道的竞争的激烈程度。

中国基金报记者采访多位业内人士认为，“零费率”报价是市场供求因素导致的结果，一方面是各路机构群雄逐鹿REITs业务，另一方面也显示出当前市场的存量业务相对于产能供给来说比较稀缺，因此造成了个别机构为了落地业务而采取比较激进的收费策略。

多位人士表示，这应当是个别的阶段性现象，长期来看机构间竞争肯定是比拼项目辅导能力、推进的专业化程度、落地的成功率、已发行项目的市场表现等“硬实力”，费用只是竞争的次要方面。

不仅如此，经过了接近3年发展，截至3月末已上市公募REITs产品27只，募资金额超900亿元。在近期发改委、证监会双双发文之下，公募REITs常态化发行有望进一步推进，或此类业务推进“快车道”，市场普遍预测下阶段REITs发展或上演“加速度”。甚至有人士认为，为“上市数量超过60只、总发行规模超过2000亿元”的市场目标夯实了基础。

惊现零费率报价

日前，一则REITs基金管理人选聘项目中标候选人的公示，揭开REITs业务竞争的激烈程度。

据云南云投中裕能源有限公司作为采购人的“基础设施基金公募REITs基金管理人选聘项目中标候选人公示”显示，推荐第一成交候选人兴银基金，发行阶段费用（包括基金管理人财务顾问费及其他中介费用）费率为0.00%，管理费率响应报价0.10%/年，含税托管费0.00%/年。

而推荐第二成交候选人中信建投(行情601066,诊股)和红塔红土基金，发行阶段费用分别为（包括基金管理人财务顾问费及其他中介费用）费率为0.70%、0.50%，管理费率响应报价0.18%/年、0.15%/年。

云南云投中裕能源有限公司中标方案中发行费和托管费皆为零的现象还是首次出现，令整个行业都较为关注。

对此，中信资本相关人士直言也注意到相关情况，这主要是市场供求因素导致的结果。各家机构对公募REITs的前景都有比较乐观的预期，对中国经济发展充满信心，所以很多机构将REITs业务板块当作战略性方向来培养和投入，现阶段主要为了储备团队、提升管理规模和专业化程度；另一方面当前市场的存量业务相对于产能供给来说比较稀缺，所以造成了个别机构为了落地业务而采取比较激进的收费策略。

“但这种情况应当是个别的阶段性现象，长期来看机构间竞争肯定是比拼项目辅导能力、推进的专业化程度、落地的成功率、已发行项目的市场表现等，费用只是竞争的次要方面。”上述中信资本人士表示。

鹏华基金基础设施基金投资部也有类似观点，认为这一定程度上是市场竞争激烈、利用低价策略抢占项目的体现；另一方面说明越来越多机构对REITs市场加大投入、积极参与。

“近期零费率的报道主要针对的是财务顾问费以及其他前期费用，基金管理费等存续期费用为0.1%。目前REITs市场竞争非常激烈，有机构以低价、零前期费用争取项目是可以理解的。”野村东方国际证券结构金融部总经理陈剑表示，但从长期来看公募REITs业务核心竞争力是基金绩效，其取决于管理人的风险定价能力、运营管理水平。

陈剑强调，远低于成本的收费水平可能会导致管理人难以建立具有长期竞争优势的基础设施投资研究与运营管理体系，从而不利于核心竞争力的建立，也不利于投资者利益的维护。

价格战不利于行业发展

呼吁更合理地定价

价格战不利于REITs业务的长远发展，不少人士呼吁更合理的定价。

华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆就坦言，当前，很多基础设施公募REITs项目的中标方并非以低费率取胜，中标还与基金管理人在专业领域的综合实力、资源投入和双方业务合作契合程度等多方面因素相关。长期来看，过低的费率不应成为竞标的趋势，价格战也不利于基础设施公募REITs市场的长期健康发展。

“我国REITs市场需要更多主体共同参与，形成良好、可持续的市场竞争态势，但过低费率不利于REITs行业的长远发展。”鹏华基金基础设施基金投资部也表示，一方面，一项业务发展需要考虑成本和合理收益；另一方面，REITs市场方兴未艾，需要合适激励吸纳更多优秀人才参与建设发展。同时，行业监管也持续关注管理费率的合理性，在REITs申报发行工作中，交易所在诸多项目审核反馈函中也要求，结合成本费用情况对收费合理性进行论证说明。

因此，上述人士呼吁，设置与成本收益相匹配的合理管理费率，对于行业良性发展和市场建设非常重要，我们也在此呼吁业界各方更多通过不断提高业务能效、形成差异化优势、打造业务品牌等进行良性竞争，共同促进REITs市场行稳致远。

博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄也呼吁，随着未来公募REITs常态化发行、市场规模不断扩大，以及固定+浮动管理费模式的探索，不排除公募REITs项目竞价时固定费率逐渐下降的可能。但零费率竞标并不利于公募REITs市场的长期健康发展，也不利于市场参与机构的可持续经营，而且在项目推进中，过低的费率也容易引起多方对管理费合理性的关注，或许并不一定利于项目的实施落地。因此，市场参与机构还需综合考虑综合实力、经营成本、资源投入、合作前景等多方面因素，合理定价。

中信资本更是表示，相信未来REITs市场会是一个“专业定价、规模立足、经验变现”的竞争格局，从目前一些细分领域来看已经出现了这类倾向，比如中金、中信等头部券商、汉坤等头部律所和评估机构，已经建立了一定的市场认可度；当然对于其他市场主体来说肯定也是有机会的，毕竟市场够大、潜力可期。

鹏华基金基础设施基金投资部更是表示，从发行市场看，越来越多机构参与进来，各类相关资产方相继研究筹备申报，项目中标费率逐步走低，市场竞争激烈。

上述人士表示，面对目前的竞争格局，基金管理人一方面应当加强“修炼内功”，提高业务能力体系建设，特别地可对于细分行业、细分领域形成差异化竞争优势；另一方面，随着存续期REITs越来越多，不同项目经营效益和市场表现将逐步分化，基金管理人在运管期的价值将会得到充分体现，有利于逐步形成品牌价值。

REITs进一步推进常态化发行

下阶段市场或上演“加速度”

自2021年6月21日首批基础设施项目发行上市以来，在监管政策的支持和业界各方的努力下，基础设施REITs发行数量、底层资产类型不断增加，市场参与主体不断丰富，更受到各类资金的青睐。

数据显示，经过了接近3年发展，截至3月末已上市公募REITs产品27只，募资金额超900亿元。在监管层高度重视之下，公募REITs常态化发行有望进一步推进，或此类业务推进“快车道”，市场普遍预测下阶段REITs发展或上演“加速度”。

对此，中信资本相关人士表示，自REITs“236号文”发布，一方面，业务的常态化是本轮发文的要点，文件明确划分了REITs业务的前期培育阶段，为REITs储备了更大规模的资产池，会大大提升上市资产的选择范围和报审资产的成熟度；另一方面，文件明确了项目的报批审理时限，实际上是监管机构和审批机构的自我加压，这一点受到了市场的积极欢迎，所以市场普遍预测，文件的出台会在一定程度上推动REITs发行工作的提速和资产规模的扩大。

野村东方国际证券结构金融部总经理陈剑也认为，文件中提出的扩大资产范围、放松收益要求、标准化审核流程等政策，预计都将提升公募REITs产品常态化发行的速度，期待今年有更多数量和种类的公募REITs项目首发或扩募。

博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄更是乐观表示，随着236号文的出台，公募RETIs的底层资产进一步丰富，产品链条进一步向前期培育延伸。发行常态化和广阔的扩募空间有望实现“双轮驱动”，支撑整个市场的“扩容增类”稳步推进，2023年基础设施REITs有望进入快速发展期，为“上市数量超过60只、总发行规模超过2000亿元”的市场目标夯实了基础。

“通过加强前端培育、扩大资产范围、适度优化调整发行条件并提升项目审核效率等全周期措施，公募REITs常态化发行有望进一步推进，预计下阶段市场将进入快速发展期，能够为投资者提供更加丰富的基础设施公募REITs产品。”华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆直言。

平安基金REITs投资中心表示，此次两大通知发布后，鉴于商业不动产存量规模大（全口径规模约50万亿），因受限于A股融资政策，一直有较强发行需求，需求也更为迫切，预计首批消费基础设施类公募REITs有望在2023年底获批发行，市场有望快速扩容。

“在发行常态化之后，退出机制稳定畅通，预计会有更多的私募基金参与到Pre-REITs的投资培育过程中。希望未来我国公募REITs商业生态系统中能够产生一批投资能力卓著的、全球知名的不动产及基础设施资产管理机构。”陈剑表示。

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